A Reforma Tributária mudou o jogo para quem investe em imóveis via holdings. A alíquota aumentou — mas o crédito tributário pode ser a chave para transformar imposto em estratégia. Veja como proteger patrimônio e planejar a sucessão familiar com inteligência jurídica.
A Reforma e o novo cenário
A Reforma Tributária começa a valer em 2026 e muitos donos de imóveis estão com uma dúvida:
A minha holding, que criei para organizar meu patrimônio e economizar impostos, vai virar uma dor de cabeça?
A resposta é clara: o jogo mudou.
A holding não acabou, mas as estratégias para que ela continue vantajosa precisam ser repensadas.
O primeiro desafio: a conta do imposto vai subir
Vamos direto ao ponto: o imposto mensal sobre a receita de aluguel para uma holding vai aumentar.
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Como é hoje:
Para cada R$ 100,00 de aluguel que uma holding no lucro presumido recebe, ela paga entre R$ 11,33 e R$ 14,53 em tributos federais. -
Como vai ficar:
Com a reforma, essa conta deve subir para algo entre R$ 16,08 e R$ 19,28.
Esse aumento, por si só, torna a antiga comparação PESSOA FÍSICA x HOLDING muito mais complexa.
A principal estratégia: o “cashback” de impostos
A grande vantagem da reforma para as empresas é o sistema de crédito tributário.
Pense nisso como um cashback de imposto.
Como a holding é uma empresa formal, ela ganha o direito de receber de volta o imposto que já foi pago quando comprou um bem ou contratou um serviço.
Exemplo prático de cashback:
A compra:
Imagine que a Holding comprou um apartamento novo por R$ 500.000,00 na Escritura Pública de Venda e Compra (ou Instrumento Particular com força de Escritura Pública). A construtora destacou que R$ 70.000,00 daquele valor eram os novos impostos (CBS e IBS) pagos na operação.
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O imposto mensal:
A holding aluga esse imóvel e, pela nova regra, teria que pagar, digamos, R$ 5.800,00 de imposto sobre o aluguel todo mês. -
A mágica do crédito:
Em vez de tirar R$ 5.800 do bolso, a holding usa o saldo de cashback de R$ 70.000,00 que ela tem de crédito. Assim, o imposto mensal é descontado desse saldo. -
Resultado:
A empresa pode ficar quase um ano sem pagar imposto sobre o aluguel, até que o cashback acabe.
Importante: Pessoas físicas, na maioria dos casos, não terão esse benefício, pois não são consideradas contribuintes formais dos novos impostos.
Não é só imposto: as vantagens que ficaram mais importantes
Mesmo com o imposto maior, a holding continua sendo imbatível em outros aspectos que a reforma não alterou.
Planejamento Sucessório
Exemplo:
O Sr. Marcos tem 4 imóveis em uma holding.
Quando ele falecer, seus filhos não herdarão os imóveis, mas sim as cotas da empresa.
É um processo muito mais rápido, barato e sem as brigas de um inventário.
A empresa continua funcionando normalmente no dia seguinte.
Proteção Patrimonial (Blindagem)
Exemplo:
A sócia de uma holding, a Sra. Monica, contraiu uma dívida pessoal e está sendo processada.
Os credores não podem pedir a penhora de um apartamento da holding para pagar essa dívida, pois o imóvel é da empresa e não da Sra. Monica.
Isso protege o patrimônio da família de problemas individuais dos sócios.
Conclusão: o fim da conta simples
A holding imobiliária não morreu, mas evoluiu.
A decisão de ter uma não é mais uma conta simples de qual alíquota é menor.
Agora, é uma análise estratégica que deve considerar:
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O potencial de cashback de impostos
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As enormes vantagens em proteção patrimonial
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O poder do planejamento sucessório familiar
Mais do que nunca, um planejamento detalhado com assessoria especializada é o único caminho seguro.
Sobre o autor
César Macedo Ramos, sócio fundador do escritório Macedo & Ramos Sociedade de Advogados desde 2014, advogado especializado em Planejamento e Gestão Patrimonial, Direito dos Contratos, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário.
Texto: César Macedo Ramos
Jornalista Responsavel: Soraya Simón